東栄住宅の分譲住宅を購入して実際に1年間暮らしてみた感想と資金計画

　2023年に購入した線路沿いの一戸建てについてまとめたよ。東栄住宅の建売住宅を検討中で、実際の住み心地や評判が気になっている人や、一括で購入するか住宅ローンで購入するか資金計画で悩んでいる人の参考にしてもらえると嬉しいよ。

スペック
間取り
家を買った経緯
この家を選んだ理由
1年間住んでみた感想
資金計画ローコスト住宅&住宅ローン活用で資産運用ブースト計画

スペック

場所	群馬県
建物価格	1,250万円
住宅メーカー	東栄住宅
間取り	4LDK
床面積	30坪
構造	木造2階建て

特徴

長期優良住宅^[1]

住宅性能表示制度5分野7項目最高等級取得^[2]

省エネルギー性能表示BELS 最高ランク取得^[3]

費用対効果に見合った断熱性能・省エネ性能^[4]

間取り

　東栄住宅さんの間取り図をそのまま掲載すると著作権関係がアレかと思ったから、代わりにExcelで書いた間取り図を載せたよ。図が下手っぴなのは許してね。ウォークインクローゼットや収納、造作棚、換気扇や吸気口が実際には各部屋にあるけど省略したよ。

家を買った経緯

　家を買う前は築30年くらいのアパートに住んでいて、半年くらい同棲してから結婚したんだけど、その頃から賃貸契約の次回更新日までにはマイホームを買おうと漠然と計画していたよ。
　家を買うことにした理由は以下の3つだよ。

理由①

設備変更やリフォームを自由にできないことと、断熱性能や気密性能に不満を感じていた。

理由②

傍から見たら気にならない騒音レベルなのだろうけど、洗濯機や車を使うときに「自分の出す生活音うるさく無いかな？」と、なんだかんだで周囲に気を使うことにストレスに感じた。

理由③

③家賃を毎月払って長年住んでも最終的に土地や建物は自分たちの所有物にはならないのと、戸建てなら住んでたアパートの家賃＋数万程度で倍近くの床面積が使えることと、将来的に希望する子供のことを考えると持ち家が魅力的に感じた。

　↑そんなこんなで「夫婦共働きだけど、お互い転勤も無さそうだし、家買ってみるかー。」「将来的に引越しが必要になったり、30年後に過疎化が進んで人口2割減ったりした場合、家は需要無いかもしれないけど駅チカ物件なら土地目当ての買い手が見つかるだろー。」って感じで駅チカ立地優先な方向性で家探しを始めたよ。

この家を選んだ理由

　理由は5つあるよ。

理由①…月々の支払い額を抑えて、浮いたお金を資産運用に回したかったから。

注文住宅と比べて割安なローコスト建売住宅を頭金無しの全額住宅ローン（返済期間35年）で購入して、35年間無事に運用できれば5千万円〜1億円の節約効果が期待できるよ。詳しくは後述。資金計画ローコスト住宅&住宅ローン活用で資産運用ブースト計画で解説するよ。

理由②…月々の返済額が身の丈に合っている感じがした。

住宅ローン（利率0.7%、返済期間35年）を利用すると月々の返済額が住んでいたアパートの家賃に1万円上乗せ程度の負担で済むから身の丈にあっている感じがしたよ。理想的な返済負担率は手取り年収に対して20～25％以下といわれているよ^[5]。ちなみにおじさん夫婦の世帯収入に対する返済負担率は8.21%だよ。

理由③…同時期に同区画内で販売中だった建売住宅のなかで最安レベルの値頃感。

ローコスト系の分譲住宅で、同時期に周辺区画内で10棟近く販売中の物件があったなかでも比較的線路に近いぶん、電車の騒音がマイナスポイント。そのせいか線路から数十メートル離れた物件よりも1〜2割程度安めな販売価格だったよ。購入して実際に住みはじめてみて騒音が気になったら内窓増設や防音壁設置等の騒音対策のリフォームをしても、お釣りがもらえる値ごろ感に見えたよ。

理由④…値下げラッシュ中だった。

販売会社の決算月が近いためか1〜2週間おきの販売価格値下げ&オプション50万円分プレゼント&シーリングファンサービス等、割安感がゴイスー。

理由⑤…その他

立地（駅徒歩10分以内、隣家との間隔広め）&財布にやさしい経済的な生活インフラ（都市ガス、本下水）&間取り（全部屋陽当たり良好、ベランダが2個、LDKから離れたところにトイレ&浴室）が気に入ったよ。それと10棟以上の比較的規模が大きい分譲住宅地で近所の家も全て新築だから、周囲に築年数が古い建物や空き家が多い区画よりも地震や火災時に巻き込まれて被災する可能性が低そうで安心感があったよ^[14]。また、ご近所さんも新参者（新居購入者）だから近所付き合いのハードルが低く感じて気楽に購入に踏み切れたよ。

1年間住んでみた感想

　東栄住宅（飯田グループホールディングス）さんのブルーミングガーデンに実際に住んでみた感想の前におじさんがこれまでに住んできた家の履歴を簡単に紹介するよ。

住んだ家の履歴

小学生〜高校生…親が購入した注文住宅「セキスイハイムパルフェM3」に親と同居。
大学生〜20代半ば…大東建託等の木造アパートで一人暮らし。
20代半ば〜後半…親と共同購入した一建設の建売住宅「リーブルガーデン」に親と同居。
20代後半〜30代…積水ハウスの軽量鉄骨アパートで彼女と同棲。
30代〜現在…結婚を期に購入した東栄住宅の建売住宅「ブルーミングガーデン」に妻と同居中。

良いところ

　そんな感じで木造や鉄骨の家、建売住宅や注文住宅で暮らしたことがあるおじさんの感想だけど、1年通して住んでみて、夏も冬も適度な気密＆断熱性能で冷暖房が効きやすくて快適に過ごせたよ。家探しをしていた頃は住宅メーカーのホームページをよく見ていたんだけど、多くのメーカーさんが太陽光発電を取り入れたZEH住宅や気密性や断熱性能に磨きをかけている印象を受けたよ。ちなみに購入した家の外皮性能はUA値（外皮平均熱貫流率）＝0.56。UA値に関しては↓のランキングの7位〜8位の間に入れる値だったよ。
高気密高断熱ハウスメーカーランキング！UA値は？一級建築士監修【2024年最新】
トイレや風呂、浴室乾燥機とかの設備も築15〜30年の住宅の備え付けと比べると使いやすく進化してるなと思ったよ。「安かろう悪かろう」ってことわざがあるように「ローコスト住宅も価格が安いから、設備とか住み心地に関しても、まぁ悪いんかな？」と思いきや、「あれ？悪くない。なんと言うか、必要十分でちょうど良いかも。」って言うのが率直な感想。あとは注文住宅と比べて圧倒的な低予算で購入できるから、住宅ローンと資産運用を上手く活用してやりくり出来れば資産形成に大いに役立ってくれるのが何よりの魅力だよ。家を買ったあとに「あ、ここ失敗したかな。」って後悔や悩みが出てきても、大抵のことはお金で解決出来ちゃうよ。直近の引っ越しが築30年のアパートからだったからアパートに住んでいた頃との比較になるけど、一戸建てに暮らしてみると生活の質と帰宅時のワクワク感が段違いに上がった気がするよ。その他おじさんが伝えたい東栄住宅の建売戸建の魅力についてはこのブログ^[12]の社長さんが丁寧に解説してくれてるから気になる人は読んでみてね。

△なところ

　良いところのあとは、悪いってわけじゃないけど少しストレスを感じたところを書いていくよ。
　①備え付け食洗機（リンナイ社製RKW-405A）がエラーで止まることが多い（頻度は15回に1回程度）。アパート時代はパナソニック社製NP-TZ200を使っていたんだけど、それが優秀すぎたためか、洗浄力と使用前の食器の配置加減と定期的にパッキン回りのメンテをしてあげないとエラーが起きやすいところに少し不満があるよ。洗浄機能は特に胡麻や細かい残菜に弱く、スタート前に軽く食器を予洗いしてあげないと洗浄終了後に他の食器に張り付いちゃってることが多いよ。それと食器の配置加減をほぼ取説の推奨通りにしていないと、洗浄途中に食器が下側にズレ落ちて洗浄ノズルと干渉してしまい綺麗に洗えていないことがあるよ。
　②洗面台（パナソニック社製シーライン）のタッチレス水栓（センサー上部のタイプ）の使い勝手に慣れない。公共施設や店舗によくあるセンサー式の水栓は手を蛇口下に差し出すと水が出る方式だったから、そっちが当たり前になり過ぎていて、水栓の上に手をかざすことに戸惑うよ。あと隣にあるエコカチットが従来の水栓レバー（上オン式）と似た形状の形をしていることが更なる混乱の原因になっているよ。説明無しに初見で利用するのが難しい（わかりにくい）デザインだから、来客時に使い方を知らない人に説明するのが少し億劫に感じるよ。少しストレスを感じたところはこれくらいだよ。

電車の騒音

　あと、線路近くの立地だから購入前に気掛かりだった電車の騒音に関しても書いておくよ。音の感じ方は個人差が大きいから、あくまで個人の感想としてとしか言えないけど、旅客車通過時に1階にいるときは窓が閉まっていれば気にならないレベル。2階にいるときの方が遮蔽物が無いせいか音が気になる瞬間が多いよ。たまに貨物車が通るんだけど、そのときの騒音具合は旅客車とは別格で振動音を強く感じるよ。2階で就寝していたら妨げられるレベルな感じ。という訳でマイホームの防音対策（吸気口の吸音材や内窓設置）を計画中。防音対策に関しては、また別の記事でまとめる予定だよ。購入前の予想どおり、もっと快適に暮らすには防音対策が必要なことがわかったんだけど、アパート時代と比べたら家の近くに騒音の発生源になる施設（交通量の多い道路、畑、居酒屋、消防署）が無いから、騒音でストレスを感じることは減ったよ。電車の運行本数が1時間に4〜5本程度の頻度が定期的で音量も定量的で規則的な騒音だから案外気にならない感じ。アパート時代は突発的な頻度で不安定な音量の不規則な騒音だったから結構ストレス感じたのかも。

太陽光発電

　話は変わるけど、そういえば太陽光発電設備を設置すればおじさんの買った家もZEH住宅の認定基準を満たせるみたいだけど、とりあえず導入は見送ったよ。理由は勉強不足で利回りの計算が未完了だからだよ。おそらく太陽光発電設備&オール電化設備の導入と維持管理に掛かる金額を、インデックス型の投資信託等の資産運用に回し、そこから得た譲渡益や分配金から光熱費を捻出していったほうが利回りが良い&長期的に手元に残るお金が多くなりそう。このあたりの内容も近いうちにブログにまとめられればと思うよ。

資金計画ローコスト住宅&住宅ローン活用で資産運用ブースト計画

　この家を選んだ理由で書いた理由のひとつ　注文住宅と比べて割安なローコスト建売住宅を頭金無しの全額住宅ローン（返済期間35年）で購入して、月々の支払いを抑えながら浮いたお金を資産運用に回したかったから。　について詳しく解説していくよ。

ローコスト建売と大手ハウスメーカー注文住宅の価格

　まず、おじさんの買った建売住宅と大手ハウスメーカーの注文住宅の価格を比べてみるよ。

建売住宅

土地付き外構工事費等込みで全部で2,200万円（建物床面積30坪、坪単価40万円^[5]で計算）。

注文住宅

建物本体価格2,400万円（建物床面積30坪、坪単価80万円^[5]で計算）＋外構工事等の付帯工事費や土地代を入れると全部で3,500万円くらいと仮定するよ。

　つぎは、それぞれの住宅購入に住宅ローンを利用した場合の月々の返済額を比べていくんだけど、その前に、一括払いで家を購入すれば利息を払わなくて済むのに、あえて住宅ローン（借金）を利用した理由について説明していくよ。

住宅ローンを利用する理由

　理由は単純だけど、住宅ローンの金利負担（変動金利0.5%）に対して資産運用の利回り（全世界株式20〜30年間の平均利回り＝6〜7%^[7]）が高いからだよ。家を一括払いで購入できる現金（2,200万円）を持っていて、継続的な給与収入をもらっているのであれば、2,200万円は全額投資に回して、住宅ローン返済は給与収入でもらったお金でやりくりしたほうが得だと思ったからだよ。具体的にいくらくらいお得なのか次項で詳しく解説していくよ。住宅購入を検討中で、現金一括払いで購入するか住宅ローンを組むかで迷っている人がいたら目を通して頂いて参考にしてもらえると嬉しいよ。

一括購入した場合と全額住宅ローンの場合

　↓に家を一括購入した場合と、全額住宅ローン（返済期間35年）を利用した場合の具体的な金額の試算結果をまとめたよ。利用したシミュレーターは住宅ローン返済額＝三菱UFJ銀行さんの住宅ローン新規お借り入れシミュレーションを、資産運用＝三菱UFJアセットマネジメントさんのつみたて投資シミュレーションと一括投資シミュレーションを使わせてもらったよ。

住宅ローンを利用せずに家を一括払いで購入&浮いた家のローン返済額を資産運用した場合

　月々のローン返済額を支払う必要は無いから、ローン返済額分のお金を投資に回すことができるよ。仮に住宅ローン（借入金利0.5%、借入期間35年、元利均等返済型）を利用した場合は月々の返済額が57,108円になる計算だよ。

一括払いなら、この返済額分の支払う必要が無いから、毎月57,100円ずつ35年間インデックスタイプの投資信託に積み立てるとするよ。
世界の株式の長期間の運用利回りはネットで調べると4.5%〜6.5%^[9]みたいだよ。仮に少し控えめに5%の運用に成功したとして、源泉徴収後に残るお金は実質4%くらいになるから、運用利回りを4%で試算していくと、35年後の予想資産額は51,385,172円という結果になったよ。

住宅ローン利用&浮いた住宅購入資金を資産運用した場合

　住宅ローンを利用した場合は毎月57,108円の返済が必要だから、一括払い同様の毎月57,100円の積立て資金は捻出できないけど、一括払いしなかった代わりに残った手持ちの現金2,200万円を最初から運用資金に回すことができるよ。一括払い同様の運用利回り4%で試算すると、35年後の予想資産額は86,813,958円になったよ。

一括払い&資産運用した場合と、住宅ローン&資産運用した場合の差額

　一括払いで資産運用した場合と、住宅ローンを利用して資産運用した場合の差額は35,428,786円。
　という訳で、住宅ローンを利用したほうが3,500万円お得だから住宅ローンを利用しているよ。

リスク

もちろん将来的に借入金利が上がったり、運用利回りが下がったりの変動があったりして、計画の見直しを迫られるときが来るとは思うけれども、とりあえず2023年現在の借入金利（変動金利0.5%）が上がって、運用利回り（インデックス型投資信託平均利回り4%）との差が縮んだり、同水準以上の状態が5年以上続くようなら、運用資金を取り崩して住宅ローンの一括返済を考えたり^[8]、借入金利の低い銀行への借り換えを検討したりして計画を見直す予定だよ。

ローコスト建売の場合と大手ハウスメーカー注文住宅の場合の住宅ローン月々の支払い額

　ローコスト建売と大手ハウスメーカー注文住宅の価格差で調べた価格は、ローコスト建売が2,200万円。大手ハウスメーカー注文住宅が3,500万円だったよ。今度はそれぞれの住宅購入に住宅ローンを利用した場合の月々の返済額を比べていくよ。借入金利0.5%、借入期間35年、元利均等返済型で試算したよ。

ローコスト建売の住宅ローン月々の返済額

　試算条件：借入金額2,200万円、借入金利0.5%、返済期間35年、返済方法元利均等返済で月々の返済額は57,108円だよ。

大手ハウスメーカー注文住宅の住宅ローン月々の返済額

　試算条件：借入金額3,500万円、借入金利0.5%、返済期間35年、返済方法元利均等返済で月々の返済額は90,854円だよ。

ローコスト建売を購入&差額を資産運用した場合

　ローコスト建売と大手ハウスメーカーの注文住宅の毎月のローン支払い差額は33,746円。注文住宅購入を諦めることで浮いたぶんの差額を投資に回せるよ。仮に毎月3.37万円ずつ積立てた場合の35年後の資産予想額は30,327,151円だよ。

　という訳で3,000万円得した気分になるのと、将来的に必要な外壁や屋根とかの修繕費用をそこから取り崩して工面できたり、今後30年以内に70%以上の確率で発生するとされる南海トラフ地震や首都直下型地震^[10]で被災して建て替えや住み替えが必要になった場合の資金に充てられるように経済的なローコスト建売住宅を選んだよ。

ローコスト建売住宅&住宅ローン（頭金無しフルローン）の節約効果

　住宅ローン利用&浮いた住宅購入資金を資産運用した場合の35年後の予想資産額は86,813,958円。
ローコスト建売を購入&差額を資産運用した場合の35年後の資産予想額は30,327,151円。
2つの予想資産額をあわせると、35年間で117,141,109円。

リスク

あくまでも年利平均4%で35年間無事に資産運用できた場合の予想額だから、運用期間中にリーマンショックみたいな金融危機があった場合は一時的に資産額が半分くらいに目減りしてしまうリスクがあるよ。
資産運用の元本割れリスクについて、資産運用結果を試算したシミュレーターの想定リスク（年率）入力欄は、とりあえず12％を試算すると、運用成績下位5%に元本割れする結果が表示されるけど、35年間の長期運用の場合であれば全世界株式とかの地政学リスクが低めなインデックスファンドを選んでおけば元本割れする可能性は限りなくゼロに等しいと考えているよ^[13]。その理由について説明していくと、元本割れしてしまう場合に世界で起きていそうな出来事はといえば、例えば投資を始めた瞬間に新型コロナウイルス感染症みたいな世界的な疫病の蔓延だったり世界規模の戦争が数十年間続いたりで、経済的資源に甚大な被害が発生して結果的に経済活動が長期間停滞してしまう場合とかが予想できるけど、過去を調べてみても、そういった長期間経済活動に悪影響を及ぼす出来事は起きていなそうだからだよ。

　そんなこんなで長い目で見ると5,000万円〜1億円の節約効果が期待できるから魅力的な選択に感じているよ。